路伟国律师亲办案例
民事上诉状
来源:路伟国律师
发布时间:2008-11-30
浏览量:2776
 上诉人:
被上诉人:东莞市光大房地产开发有限公司,住所地:东莞市东城区
     上诉人因商品房销售合同纠纷一案,不服东莞市人民法院2008年10月31日(2008)东法民一初字第20073号民事判决,现提出上诉。
上诉请求:
1、撤销原判决,依法改判(按上诉人一审的诉讼请求)
2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由:
一、原判决归纳本案争议的焦点错误。
        原判决认为:上诉人、被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》(以下简称为《合同》)及补充协议是否具备解除的条件?是本案的争议焦点之一。
       上诉人认为:按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十三的规定,不可归责于双方当事人的原因,不能获得按揭贷款的,上诉人有权要求解除合同,退还本金和利息。因此,本案争议的焦点是——未能获得银行贷款,上诉人是否有责?被上诉人是否有责?是否是不可归责于双方当事人的原因。
       《合同》是当事人双方的真实意思表示,任何一方都有权要求解除合同,不能强买强卖。银行不发放贷款,这是上诉人解除合同的原因。
       原判决认为上诉人不具有解除合同的条件就不能解除合同,是没有法律依据的。原判决不能以法律的形式要求上诉人强买房屋。
       上诉人要求解除,原判决就应当查明。哪一方有责?如果都没有,是否属于不可归责于双方当事人的原因?
二、 原判决认定事实不清
      最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
“第二十三条 商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”
       依照该司法解释,原判决只需查明是因当事人一方原因还是因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。即可对本案做出事实认定。
三、原判决适用法律错误。
       原判决适用《民诉法》128条,法院开庭后,应当及时判决或调解;这与本案无关联性。高法《关于举证责任的若干规定》第二条 当事人对自己的主张有举证的责任;这是一般的法律常识。《合同法》第一百五十九条 买受人应当按照约定的数额支付价款;这是适用法律不当。这些都是脱离案件的事实所适用的法律。
四、关于本案的举证责任。
       原判决认为(第六页顺数第五行):“原告有义务举证证明银行拒绝放贷的原因,现原告并未提供证据证明自己的主张,因此对于原告的其不能获得贷款的原因是国家政策变化所致的主张本院不予以认可。”
        根据高法司法解释第二十三条的规定,原告只要举证不是自身的原因不购买房屋即完成了举证的义务。况且,本案的事实也是2007年9月27日,银行贷款政策发生了变化,该政策的公布就是本案的证据。
原判决认为上诉人未举证国家政策变化导致银行不给贷款是错误的。
五、原判决认为补充协议第4条第一款,不违反公平原则,具有合理性。是错误的论断。
        原判决(第七页顺数第五行)认为:“虽然补充协议第四条第一款是由被告单方制作,并且被告也未举证证明在签订时与原告进行了协商,具有格式条款的性质。……具有合理性。”也就是说,原判决是确认《补充协议》属于格式条款的,只是认为具有合理性。
       上诉人认为:原判决认为具有合理性,违反了《合同法》的规定,该条款是无效的。
合同法规定:
         第四十条“格式条款具有本法 第五十二条和 第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。” 
        被上诉人加重了买受人的责任,导致当事人利益的失衡,原判决未认定该条款无效是错误的。
六、《补充协议》未备案,规避法律无效。
       上诉人正因为无一次性付款的能力,才选择了银行按揭的付款方式。被上诉人与上诉人签订备案《合同》后,又签订没有备案的认购书,是无效的协议。违反上诉人的真实意思表示。
七、 原判决明显偏袒被上诉人。
       1、原判决认为(第七页顺数第二行):“即使原告不能获得贷款也不能免除原告支付价款的义务。其也应在合理的期限内支付价款。原判决的表述;违法了上诉人购房的真实意思表示。
       2、未直接认定《补充协议》无效。
合同法规定:“第四十一条 对格式条款的理解发生争议的,应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式款不一致的,应当采用非格式条款。”
原判决违反了该法律规定,没有做出对提供格式条款一方不利的解释,反其道而行之。 
       3、原判决(第六页逆数第一行、第七页顺数第一至二行)认为:“同时原告也未委托被告办理银行按揭贷款,也就不存在原告所述的欺诈行为,原告也就无权要求被告以欺诈为由解除合同”。 按照交易习惯,按揭银行是由开发商来选择的,被上诉人不允许上诉人到其他银行办理按揭手续。被上诉人强制上诉人到哪家银行就必须去哪家银行,哪里还有什么上诉人的选择权!更谈不上什么委托啦。事实上,上诉人贷款银行是由被上诉人指定的,而贷款事宜是也是由被上诉人与银行联系的,上诉人只负责提供资料,已经构成了事实上的委托!
八、合同未能履行,被上诉人有过错(欺诈行为)。上诉人无过错。
       从本案上诉人付款时间和签约程序上来看,上诉人2007年10月3日交定金,10月10日付清首期款,被上诉人10月26日才和上诉人签订《商品房买卖合同》,其工作人员信誓旦旦的说,上诉人多交一成款就保证能够从银行获得贷款,比同案的其他当事人价多交一成款。从以上事实可以看出,被上诉人先诱使上诉人一步步的交钱之后,再签订合同,然后再诱使上诉人签订《补充协议》。足以认定被上诉人存有过错。
         然后,再要求上诉人提交办理银行按揭的相关材料。可见,被上诉人对上诉人有欺诈行为。按照正常的程序,被上诉人首先审查上诉人是否符合银行的贷款条件,之后才应当进入下一个程序。
        正因为上诉人签订合同是在政策变化之后,所以上诉人的首期付款比例比其他购房者都高,正是被上诉人告诉上诉人只要首期多付百分之十的首付款,就一定能贷到款。上诉人才会多付首期款,被上诉人显然存在欺诈行为。
        上诉人所述的欺诈行为是指被上诉人在签订《商品房买卖合同》时,采用先付款,后签合同;多交首期款,再签补充合同且不进行备案,之后再要求上诉人提交按揭材料的过程。这个过程被上诉对上诉人是有欺诈行为的(即过错)。
        导致合同不能履行,被上诉人是有过错的。上诉人无过错。

        综上所述:原判决显失公平,袒护被上诉人! 曲解《高法》司法解释第23条规定。
         原判决是有法不依,执法不公。请二审法院依法改判。
此致
东莞市中级人民法院
上诉人:
2008年11 月26 日






  



以上内容由路伟国律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电路伟国律师咨询。
路伟国律师主办律师
帮助过814好评数8
  • 咨询解答快
深圳市福田区福民路12号知本大厦1903室(皇岗中学旁)
LAWYER INFORMATION
律师信息
  • 律师姓名:
    路伟国
  • 执业律所:
    广东万道律师事务所
  • 职  务:
    主办律师
  • 执业证号:
    19020*********
CONTACT ME
联系本人
  • 服务地区:
    广东-深圳
  • 地  址:
    深圳市福田区福民路12号知本大厦1903室(皇岗中学旁)